価格と支払いで考える住宅づくり　　#店長流

気になる方は詳細をどうぞ！

■価格は思った以上に大事なファクターです

皆さんは住宅を建てる際に一番気にするところはどこですか？

デザイン？設備？ブランド？担当者との相性？

色々とあると思いますが、価格も一つのファクターですよね？

さて、実は『価格が一つのファクターですよね？』と言われ、違和感がなかった人、とても危険です。

実際には住宅購入に関し、価格はファクターの一つではなく、最も重要な項目でなければいけません。

それが分からない人が多いから、買った後の後悔があとを絶たないのです。

今回はそんな大事な『価格』についてお話をしていきます。

■人は相応の価格に応じた商品を買うものです

まずいきなり失礼なことを言いますが、人は自分にあった価格の商品を買うべきだと思っていますよね？

嫌な言い方をしますが、収入が多くない人が、１本数万円もするワインを毎日空にするような生活は、考え物ですよね？

でも収入が年間に何億円とか言った人だったら、何の違和感もありません、むしろ毎日１本数百円のワインを飲んでると言われる方が違和感になります。

その他にも、服もそう、車もそう、食べ物もそう。

人は自分の身の丈にあった商品を買うこと当たり前だと思っているはずです。

しかし、住宅の購入に至るとどうでしょう？

これが結構たかが外れている人が多くなります。

これがかなりの問題であるとも考えずに・・・・

■住宅購入年齢層の年収は４００万円

住宅購入者で一番多い年齢層は３０代です。

都市部に行くともう少し年齢が上がるようですが、ここ静岡だとまさにこの年齢です。

ちなみにこの年齢層の年収の統計を調べてみると、平均値が４５０万円くらい、ただこのデータは３０代の大金持ちの方のデータも反映してしまうので、あまり正確なデータにはなりません。

なので、年収の場合は中央値と言った統計で見るのが正しくなります（中央値ついて説明すると長くなるので、ここでは説明しませ。気になった方は各自でお願いします）

そして中央値で言うと、年収は４００万円程度が最も多くなります。

つまり、家を建てる年齢層では年収が４００万程度である確率が高いのだと言えます。

■それに対して住宅の価格は？

次に住宅の購入価格ですが、これもフラット３５での統計がでており、この近辺のデータだと2022年度で土地と建物を込みで、約４６００万円くらいになります。

コロナ過以前には３０００万円代だったので、随分と上がった印象がありますが、自分の感覚もこの程度なので、おおきくずれてはいないでしょう。

となると、年収とのバランスが気になってきます。

今回データにでた３０代の年収の方が、この４６００万円の家を買った場合、あくまでもデータだけみたらこれが普通の買い物となりますが、実際に数字で見てみたらどうなんでしょうか？

■数字で見る平均的な３０代の家づくり

３０代で年収が４００万円、この人が平均的な家、４６００万円の家を買ったと仮定します。

その際に、もし全ての金額をローンで組んだとし、フラット３５の金利1.8％でローンを開始したとします。

すると、３５年間払いだと、毎月約１４．７万円の支払いになり、年間で約１７７万円、支払い総額は約６２００万円になります。

フラット３５は金利が高いので、地銀などでの最近の金利０．６％くらいでも計算してみます。

すると、毎月が約１２万円、年間約１４５万円、総額が５１００万円程度となります。

高く感じるか、安く感じるかは人それぞれでしょうが、４６００万円も借りたらこんなものだろうとは思います。

しかし、ここである問題が出てきます。

この金額で買う３０代の方の年収は４００万円で、この数字には税金や保険料も含まれています。

それらは引かれてしまうので、実際の手取りは毎月２５万円程度です。

これはボーナスが無かった場合の話で、ボーナスがある会社で２か月分程度もらえたとすると、毎月の手取りは大体２０万円程度となります。

つまり、手取りが２０万円の家計なのに、毎月１２〜１４万円程度のローンが掛かるのです。

切り詰めていけば何とかなるのかもしれませんが、一般的な家庭だと、確実にお金が足りません。

■そもそもこれじゃー借りられない

お金が困ったどうしよう！となってしまいましたが、実際にこうなることはあり得ません。

理由は、この年収の方は、こんなにお金を貸してもらえないからです。

各金融機関はお金を貸す際に、返済比率と言うある意味ボーダー線を設定しています。

フラット３５の場合、『年収が４００万円以上の方は、年収の３５％までならお金を貸します』と言ったルールがあります。

他にも金融機関で違いがありますが、どこも大きくは変わらない状況です。

この計算式に当てはめて、今回の４００万円の年収の人の借りられる額を計算してみます。

年収４００万円×３５％＝１４０万円となり、１年間で１４０万円まで借りられることができます。

これを１２で割れば、毎月の支払いになりますので計算すると、毎月約１１.６万円が上限となります。

この１１．６万円が上限だとすると、先ほどの４６００万円の計算で出た数字では安い金利の銀行でも足りません。

なので、借入することがそもそも出来ないのです。

■じゃー皆はどうやって借りているの？

となると、この平均値は嘘なのか！となり、皆はどうやって借りているのかが気になりますよね？

答えは簡単で、年収４００万円の方はこういった家を買いません＾＾；

これは個人的な統計で、正確な統計ではないことを先に行ってお話をしますが、年収が４００万円の方だと、大体３５００万円程度が上限となって家を買っています。

この３５００万円なら全てローンでも、毎月約９万円なので手取りが２０万円だった場合でも、多少のゆとりがでてきます。

中にはもっと借りられる方もいますが、上限は大体４０００万円以下。

それ以上は、皆さん自粛している方が多くなります。

最初の頃に言った、自分の身の丈に合った買い物。

まさしくその通りです。

しかしここで問題が出てきます。

これでは平均の購入価格とつり合いが取れません。

もっともっと高い買い物をしている人が多くないと、平均４６００万円には到達しないからです。

なぜこういったことが起こっているのでしょうか？

■家を建てる層の年収はもっと高い

実は答えは簡単で、今家を建てる層の年収は、３０代の年収とは大きくずれていることが分かっています。

住宅取得者の年収で言うと、５００万円以上の方が多くなります。

一昔前までは、住宅は誰でもが手に入れるもので、平均的な年収の方でも買うことが当たり前な商品でした。

しかし、今はある意味贅沢品＾＾；

ある程度年収が多い方ではないと、手が出ない商品となってしまっています。

ちなみに年収が５００万円もあると、先ほどの４６００万円を高い金利で借りても、返済比率内に収まりますので、購入することが可能になります。

とは言ってもギリギリのラインなので、もう少しゆとりが欲しいですが、年収が１００万円違うだけで、これだけ買えるものが異なるんです。

■ここからは大問題、少ない年収を書面上上げる方法を使用したローン計算

さて、これまではある意味正当なやり方でのローンの考え方でした。

この考え方に基づいて家を買っていれば、将来的に大きな問題がない限り支払いをすることは出来るでしょう。

しかし、この正当なやり方を、ある意味問題があるやり方で崩す方法が、今多くのハウスメーカーで推奨されてしまっています。

これは本当に大問題で、絶対に避けるべきなのですが、ハウスメーカーも売れないと倒産してしまうので、悪いと分かっていても推奨している感じです。

その方法とは、『少ない年収を書面上上げる方法』です。

■連帯債務、連帯保証の言葉が出てきたら気を付けないといけない

その一番の方法が『連帯債務』と『連帯保証』を使うことです。

この方法を使えば、夫婦で家を買う場合、旦那様の収入だけではなく、奥様の収入も年収として合算することが出来ます。

例えば、連帯債務の場合奥様の収入をそのまま年収に加算できるので、もし奥様の年収が２００万円で旦那様の年収が４００万円だったとすると、本当は４００万円の年収だった家族がいきなり年収が６００万円にすることができるのです。

連帯保証の場合は、奥様の収入の半分が合算されることが多いのですが、これでも４００万円から５００万円にＵＰすることが出来るのです。

この方法を使えば、先ほどでは無理だと言っていた４６００万円の家も、買うことが出来るようになります。

これを渡りに船と言わんばかりにありがたがって採用する人が多くいますが、これは本当に危ないことだと認識をしてください。

■３０代は子育て世代である

なぜなら３０代は子育て世代であると言うことです。

子育て世代の多くは、この期間中〜４０代、もしくは５０代序盤迄、奥様の収入が大きく減る傾向にあります。

ローンを借りる際には、奥様も正社員で年収も安定していて、だからローンを組んでも安心だったのですが、お子様が生まれると途端に生活が苦しくなります。

収入減で苦しいのは当然ですし、お子様にお金が掛かるのも現実です。

今の時代は生涯共働き時代なので、いつかは取り戻せるかもしれませんが、それはいつになるのでしょうか？

お子様が小学校になった時点？それとも中学校？高校？大学？

実際にはどんどんお金が苦しくなっていくはずです。

そういったことを忘れてはいないのでしょうが、それを忘れさせるのがハウスメーカーのやり方です。

連帯債務、保証は、お子様が生まれた後に、確実に収入がある状況でない場合は、かなり危険な行為だと言うことを覚えておいて下さい。

■ではなぜハウスメーカーは勧めるのか？

こういったことが簡単に想像できるのに、なぜハウスメーカーはそういったことを勧めるのでしょうか？

理由は簡単で、ハウスメーカーの家が安く造れなくなってしまったからなのです。

コロナ過のウッドショックや、記録的円安、そして止まらない物価高に、戦争から始まったエネルギー問題、そして上がらない給料。

色々なことが起因して、家の価格がここ数年だけでも１．２〜１．５倍程度に跳ね上がっています。

これが一個１００円の商品なら、まあ痛いですが買うことは出来るでしょう。

しかし、ハウスメーカーの家の価格は、コロナ前で３０００万円程度でしたので、今は３６００〜４０００万円程度になってしまっています。

この値段のＵＰと年収のＵＰが一緒なら良かったのですが、むしろ年収減っている人もいますので、いつものように売っていたのでは買ってもらうことが出来ません。

なので、本当危険だと分かっていても、連帯債務などを勧めるのです。

そうしないと家が売れないからなんです。

■司法書士の先生からのデータです

こういうことを言うと、『いやいやそれって暗にハウスメーカーを貶めているだけなんでしょ？そういった案件もあるかもしれないけれど、そういった案件ばかりじゃないでしょう？』

なんて言われるかもしれません。

確かに私もハウスメーカーの営業ではないので、その実情を全て知っているわけではありません。

じゃー適当にこんなことを言っているのかと言うと、そうではなく、私は司法書士の先生との話から、情報として発信しています。

こういった商売をしているので、司法書士の先生とは多くの方とお付き合いがあり、定期的に連絡や仕事の依頼をしています。

住宅の建築と司法書士の先生の絡みは、ローンの抵当権を設定するときに司法書士の先生が担当することになるのですが、その際に司法書士の先生は、誰が、いくら、何年間、どこから借りたかを全て知ることになります。

当然個人情報なので、誰がどこでいくら借りたかなんてことは絶対に言いませんが、どういった携帯でローンを組んでいる人が多いよといった情報は聞くことが出来ます。

その情報の中で、司法書士の先生方が口々に言うのが、『連帯債務、連帯保証が凄い増えている』と言う話です。

どの先生からも、同じように増えていると言われるのですが、一番ひどかったのが、年間に２００件程度の設定をしている先生事務所では、約７割が連帯債務、保証になっていると言った話を聞くことが出来ました。

ちなみにコロナ前には、多くて１〜２割程度だったので、異常なほど増えているそうです。

そしてその多くがハウスメーカーのお客様だと言うことでした。

日本では、年間に何十万棟と建つ中のたったの数百くらいの情報なので、偏っている可能性もありますが、ある程度は信用出来る情報だと思います。

■銀行も余計なことが言えないと言っている・・・

こういった状況で司法書士の先生は、私なんかに『大丈夫かね〜こんな状況で』と言ってこられますが、個人的には大丈夫じゃないでしょう・・・・と言った回答しか出来ません。

こういった状況なので、私はある機会に銀行にもこの状況が正しいのか聞いてみることにしました。

この辺りの地銀や信用金庫の担当者などに聞いてみたのですが、やはり連帯債務、保証は凄い増えているとのこと。

銀行の担当者としては、ルール上問題はないので、審査場は通るのですが、明らかに良くないなーってことは多々あるそうです。

だったら、『そのことお客様に伝えないの？』と聞いたのですが、まず言わないそうです。

その理由は、そういったハウスメーカーからしてみたら余計なことを言うことで、もし住宅の建築がだめになったなんてことになったら、もうローンの話をしてくれなくなる恐怖があるとのことでした。

確かに私達工務店レベルだと、年間に２０、３０件程度の紹介、一回が４０００万円だとしたら、年間で８億円、１２億円程度の案件で、個人で見たらすごいお金ですが、銀行からしてみたらそこそこ程度のお金でしょう。

しかし、ハウスメーカーだと年間に２００や５００なんて紹介があったりします。

同じく４０００万円の家なら、年間で２００棟なら８０億、５００棟なら２００億円もの大金となります。

これを担当者の期限を損ねることで、失うとしたら大惨事になりかねません＾＾；

だったら担当者としては、危ないことは避けていくべきですよね。

それでも、余程駄目な時は言うと言っていましたが、基本は言わないとのことでした。

■話は戻って身の丈にあった家づくりを

こういった背景もありますので、身の丈にあった家づくりをすること。

これは本当に真剣に考えましょう。

今どこのハウスメーカーも高額になっているので、それがあたかも常識のように思えてしまうかもしれませんが、それは違います。

工務店や地方のビルダーなら、３０００万円でも今でも十分に家は建ちますし、最近当社でも始めましたが、１０００万円台でも十分に建つことが出来ます。

内容も、今の建築基準法のレベルが上がっているので、本当に粗悪な建物は無くってきています。

そういった側面もしっかりと見て、自分に合った家づくりはなんなのか？

それをしっかりと考えた家づくりをしていってくださいね＾＾

今回は、ここまで

では、また！

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